博思恩资本董事长冯剑云：最高级别的城市更新是IP更新 形成一个IP价值就不一样了

7月8日-9日，2023青岛•中国财富论坛举行，主题为“新变局 新财富 新动能”。博思恩资本董事长冯剑云进行了分享。

冯剑云表示，自己对城市更新的理解，可能跟很多人不一样，大片区的旧改或者大拆大改，这适合大的地产开发商做，自己说的城市更新，是微更新。

“比如小到建筑外立面的改造、建筑面改造；再升级一点就是空间改造，这个空间里面究竟是层高一点，采光好一点，布局好一点，动线好一点；再往上是内容的改造。北京存在很多把商业改成写字楼的机会，因为写字楼的租金高于商业租金，这就是所谓内容的更新，里面的内容变了，坪效和业绩也变了。”冯剑云说。

(相关资料图)

而对于产业更新而言，冯剑云表示，如果这个地方有产业集群，完全不在一个量级上，像华强北一样，在小的钢筋水泥中产生的产能和产值是非常大的。

“最高级别是IP更新，如果你形成一个IP，价值就不一样了，迪斯尼就是一个IP，本身自带流量，自带产业自带生态系统，这种更新是大家想要的，因为能带来产业、税收等。要把城市更新做好的话，小到外立面改造和空间改造需要很多产业资源。不动产更新是产业的更新，包括业态转移。”冯剑云说。

冯剑云表示，从行业挑战来说，最大挑战还是价格太贵，一个土地成本太高，第二资金回报率太低。在北京、上海等城市，租金回报率4%，支撑不了资金做这个事，资金成本太高了，最后可能变成不良资产。

“另外就是没有长钱，国内的钱是比较短的，信托基金可能三年、五年，保险才能做城市更新，大部分私营资本做不了这么长时间。最后是退出通道不是很畅通，我觉得房地产跟不动产还是要放开，房地产指的是住宅，商业不动产或者酒店，或者物流仓库等消费类基础设施，把商场纳入消费的基础设施，这种资产应该有比较好的流动性，比如说REITs，通过其他ABS等资本市场方式，给它流通出去，转出去，那投资循环是正向的。”冯剑云说。

冯剑云指出，从融资成本到退出机制，以及这个周期，比较难支撑城市更新。

“可能在一些比较大的城市，租金水平比较高的，退出通道比较畅通的城市能做，比如上海、北京，在北京写字楼一个月500块钱，在苏州可能是100块钱，租金差了5倍，支撑不了那么高的租金回报率，就会去苏州投资。这是我们看到的问题。”冯剑云说。

冯剑云表示，在城市更新中可以看到几类机会：

首先是低效经营不善的资产，特别是经过几年疫情以后，没人管，管得不好。其次是困境资产，不良资产或者特殊机会，就是本身资产还不错，但是业主持有人因为债务问题暴雷了，资产本身陷入困境，这种资产不但要从物权角度来解决，还要解决持有方财务暴雷的问题。最后一个就是不良资产，这种陷入了查封、司法冻结、破产还有诉讼纠纷，像这种不良资产的话，要处理它的更新比较复杂，要把债权债务以及司法问题整干净才能进行后面的价值运营改造以及报建。

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